Em um condomínio vertical (edifício), a responsabilidade pelo problema de infiltração entre apartamentos é definida a partir da identificação da causa.
O condomínio é responsável pelo devido reparo se for detectado que a origem do vazamento está na prumada – rede vertical ou coluna principal que conduz água e esgoto entre os andares e a rua. Se a origem do problema for na rede horizontal – que liga a unidade à coluna principal por meio de canos – a responsabilidade é do proprietário da unidade geradora do problema.
Por essa razão, a solução do problema deve começar pelos moradores envolvidos, pois, numa primeira análise, supõe-se que o reparo do vazamento na unidade inferior deve ser custeado pelo morador da unidade superior, cabendo a este contratar um profissional para detectar a causa, às suas custas. Somente caberá ao condomínio arcar com o custo do reparo se o profissional contratado atestar, por laudo, que a origem do vazamento é na prumada.
Embora o condomínio se solidarize com o condômino que enfrenta esse tipo de transtorno (manchas no teto, mofo, pintura descascada e até queda de molduras de gesso por conta de infiltrações/vazamentos vindos da unidade superior, entre outros), é importante lembrar que o condomínio gere dinheiro de terceiros. Portanto, é necessário ter cautela antes de liberar qualquer verba, pois, se depois for apurado que o condomínio não era responsável pelo problema, o próprio síndico, que não tomou as devidas precauções, deverá restituir o condomínio do próprio bolso.
Em resumo, a regra básica sobre infiltração entre apartamentos é que a responsabilidade pelo reparo depende da origem do vazamento: se na rede de encanamento vertical ou horizontal. A rede vertical é considerada de uso comum, portanto, de responsabilidade do condomínio; a rede horizontal é considerada de uso particular, portanto, de responsabilidade do proprietário, inclusive pelos danos causados à unidade vizinha.
Demonstrando o compromisso da Administração em sempre buscar oferecer as melhores condições de moradia aos seus condôminos e moradores, ela se coloca à disposição para reunir-se com os moradores envolvidos, a fim de pacificar a questão. É essencial explicar as obrigações e direitos das três partes envolvidas: o morador do andar inferior, o morador do andar superior e o condomínio, representado pelo síndico e pelo departamento jurídico.
Caso optem por renunciar a essa etapa conciliatória intermediada pela Administração, o problema deverá ser resolvido entre os envolvidos, com a contratação de um profissional para apurar a origem do vazamento: se do proprietário de cima ou do condomínio. Se, após tal definição, o problema não for solucionado por quem de direito, o morador afetado pode procurar a justiça, pois o incômodo se insere nas normas do direito de vizinhança, garantido pelo Código Civil. Nesse caso, o morador pode optar por recorrer ao Juizado Especial de Pequenas Causas, onde não terá custas processuais nem precisará de advogado, se o valor do seu reparo não ultrapassar 20 salários-mínimos.
Parecer de: Dra. Luciana Zumpano
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