Os conflitos de vizinhança crescem a cada dia, e as penalidades legais impostas nem sempre fazem cessar os conflitos.
Por conduta antissocial entende-se aquela que transgride as normas internas do condomínio criadas pela Convenção, Regimento Interno ou Assembléia, infringindo dever condominial e abusando do direito de propriedade, prejudicando os demais condôminos.
Nesse aspecto cumpre ressaltar, por relevante, que no tocante à aplicação de multa ao condômino antissocial bem como sua majoração, nos termos dos artigos 1.336 §2º e 1.337 do Código Civil, não há divergência, sendo pacífico o entendimento da sua possibilidade.
"Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia." (grifo nosso).
Não obstante, na hipótese de a majoração da multa não ser capaz de conter aquele condômino que apresenta conduta antissocial, far-se-á necessária intervenção judicial, e o condômino poderá ser excluído do condomínio por determinação de um Juiz.
A possibilidade não é pacífica e a jurisprudência diverge quanto ao tema.
Há duas correntes: uma que abrange uma visão principiológica, entendendo pela impossibilidade de se excluir um condômino do local onde mora, ainda que reiteradamente antissocial, sob a alegação da prevalência do direito de propriedade e do princípio da dignidade da pessoa humana.
Já a outra corrente entende pela possibilidade de exclusão, fundamentando-se no princípio da função social da propriedade e à prevalência do direito coletivo, que deve se sobrepor ao direito individual, pois quem opta por viver em moradia coletiva deve se sujeitar a regras de conduta e ter ciência de que a vida em condomínio estreita ainda mais as liberdades individuais.
Assim, a discussão se cinge quanto à legalidade da dita exclusão, que para a primeira corrente seria impossível, haja vista que nosso ordenamento jurídico não prevê tal penalidade, mas apenas faculta a majoração da multa (art. 1.337 do Código Civil). Por outro lado, para a segunda corrente, a possibilidade legal de exclusão de condômino com esse perfil se justifica na medida em que inexiste previsão expressa proibindo tal penalidade, sendo o pedido juridicamente possível: não havendo veto, há possibilidade jurídica.
Na prática já existem sentenças que determinaram a exclusão de condôminos antissociais e que foram confirmadas em grau de recurso pelos Tribunais de Justiça dos Estados do Rio Grande do Sul, Paraná e São Paulo. Neste último, uma das sentenças proferidas é da nossa Comarca de Rio Claro, num processo em que foi Autor um dos condomínios administrados pela ZeM. Veja-se, in verbis:
“Pelo exposto, defiro a liminar para o fim de determinar ao réu que deixe imediatamente de morar no local até ordem posterior, ficando impedida sua entrada no condomínio, exceto quando acompanhado por representantes do autor e para finalidade de retirada de seus pertences.” “(...) Portanto, estendo os efeitos da tutela provisória antes deferida para abranger o casal, ficando esclarecido que eles não podem ter acesso ou permanecer no imóvel, sozinhos ou acompanhados, sob qualquer pretexto, e que a cada episódio de violação dessa decisão incidirá multa diária de R$ 1.000,00, sem prejuízo da utilização dos meios policiais para garantir o cumprimento da medida e das responsabilizações civil e criminal decorrentes do ato praticado.”
*(número do processo não informado em respeito ao sigilo da identidade das partes envolvidas)
Vale lembrar que justamente por não haver previsão legal expressa o condomínio não pode exercer o direito de exclusão direta e extrajudicialmente, o qual somente poderá ser exercido exclusivamente por meio judicial. Entretanto, a exclusão não pode ser vista como recurso para barrar atitudes pequenas e pontuais que infelizmente fazem parte do cotidiano dos condomínios – ela deve ser admitida como último recurso e se destinar a coibir a continuidade de atitudes graves que estejam afetando os direitos dos demais condôminos, de forma coletiva.
O efeito que a sentença de exclusão de condômino antissocial produz é a de determinar a desocupação imediata do imóvel, não podendo mais o proprietário voltar a residir no condomínio, mas somente locá-lo, emprestá-lo ou vendê-lo – ele continua sendo proprietário, mas permanece apenas com o direito de fruição (posse indireta), perdendo os direitos de uso e gozo (posse direta).
Em suma, a função social da propriedade visa o bem-estar coletivo, devendo o julgador resguardar o interesse da coletividade, vez que, caso assim não o seja, estará beneficiando o direito individual de um único condômino em detrimento da pluralidade de direitos subjetivos.
Sabe-se que a moradia coletiva é cercada de regras que devem ser seguidas, e embora cada um dos que a compõem represente uma individualidade, irredutível ao todo, estão de alguma forma irmanados por um destino comum: o bem-estar coletivo.
O condômino que desrespeita essa premissa é penalizado administrativamente e caso persista na sua conduta antissocial o conflito será resolvido judicialmente, onde poderá ter sua posse direta restrita em favor do interesse dos demais moradores, pois, neste caso, a lei é interpretada em benefício dos princípios adotados pela Constituição, os quais não se coadunam com o popular provérbio: "os incomodados que se mudem.” Quem incomoda é que deve se retirar!
Luciana Zumpano
Depto. Jurídico