De poucos anos para cá vem crescendo a conscientização daquele que tem imóvel em condomínio de que sua propriedade vai muito além da sua unidade e compreende o empreendimento como um todo, e que, portanto, participar das assembleias é ter a oportunidade de gerir seu próprio patrimônio, opinando e contribuindo para sua melhor administração.
Porém, sabemos que a rotina de muitas profissões e o estigma de entediante impedem a presença massiva nas assembleias, o que nem sempre propicia que as decisões nas deliberações sejam as mais coerentes, em muitas das vezes impedindo a melhoria contínua de certas áreas do condomínio.
É aí que entra a PROCURAÇÃO. A utilização de procuração em assembleias de condomínios é instrumento extremamente eficaz para se garantir maior participação de condôminos num ato importantíssimo para o bom andamento da vida condominial, porém, nem por isso se pode relegar a observação criteriosa de certos requisitos legais para que tenham plena validade.
Inicialmente há de se perquirir se a Convenção ou o Regimento Interno do condomínio estabelece restrições e regras para o seu uso, tais como o limite de procurações que cada pessoa pode portar (o outorgado), quais pessoas estão impedidas de portá-las e se é necessário o reconhecimento de firma da assinatura do conferente (o outorgante), dentre outras, caso em que terão que ser respeitadas.
Ultrapassada essa fase, passa-se às determinações constantes do Código Civil, que são a qualificação completa do outorgante e do outorgado, a finalidade, a data do ato a que se destina ou se é por atos e período indeterminados, a ação a que se motiva – se com poderes específicos ou genéricos, demais informações que se façam necessárias à situação e, por fim, data, local e assinatura do outorgante.
Assim, pontuados os aspectos formais da procuração apta à representação de condôminos em assembleias, resta sinalizar os aspectos de direito material em relação ao instituto.
Não há dúvida de que apenas o condômino propriamente dito, que é o proprietário do imóvel, pode participar de assembleia e, se em dia com suas obrigações condominiais, votar.
A única exceção em que uma pessoa ‘não proprietária’ poderá participar e votar – e sem procuração – será no caso de proprietário falecido, ainda sem espólio partilhado, onde o inventariante, assim nomeado pelo Juiz, estará legitimado a tanto, bastando que apresente no ato o Termo Judicial de Inventariante.
Sendo assim, fora esse, nos demais seguintes casos é obrigatória a apresentação de procuração:
1. Cônjuges ou Conviventes: somente será dispensado da apresentação de procuração o cônjuge que apresentar no ato de identificação prévia ao início da assembleia a certidão de casamento em que conste como regime de casamento o da comunhão total de bens ou a própria escritura do imóvel em que conste a copropriedade na hipótese de união estável ou outro regime. Em qualquer outro regime ou na união estável sem patrimônio comum, é obrigatória a apresentação de procuração.
2. Filhos: enquanto vivos os pais, seus filhos não são considerados titulares de seu patrimônio, pois segundo o art. 426 do Código Civil não existe direito de herança de pessoa viva, apenas expectativa de direito, portando sem procuração o filho ou parente de qualquer grau do proprietário necessitará de procuração.
3. Coproprietários (mais de 1 dono do mesmo imóvel): um dos donos tem que ser escolhido como representante da copropriedade e deverá apresentar procuração assinada POR TODOS OS DEMAIS constantes da escritura, devendo ser apresentada conjuntamente a matrícula atualizada do imóvel (com menos de 30 dias de emissão).
4. Proprietários ‘Pessoa Jurídica’: um dos sócios será escolhido como representante da empresa e deverá apresentar procuração assinada POR TODOS OS DEMAIS constantes do Quadro Societário/Estatuto/Contrato Social, devendo ser apresentado conjuntamente o registro atualizado da empresa na Junta Comercial (com menos de 30 dias de emissão).
5. Inquilinos: a questão do alcance do direito de voto pelo inquilino traz uma ressalva, já que atinge a esfera de patrimônio do condômino/locador; assim, se for da vontade deste que seu locatário possa votar em assuntos extraordinários (inclusive rateios), deve tal poder estar especificado na procuração, caso contrário poderá votar apenas em assuntos ordinários. De outro modo, o direito do inquilino de votar em assembleias também poderá constar do contrato de locação, mediante cláusula contratual que defina expressamente esta prerrogativa, de cujo instrumento deve ser fornecida cópia no ato.
6. Usufrutuários: ainda que sejam pais residentes no imóvel, deverão portar procuração do(s) filho(s) proprietário(s), vez que o usufrutuário possui apenas direito à posse direta sobre o bem, sem que tenha ingerência sobre qualquer questão econômica do bem sem expressa autorização do nu proprietário.
O uso de procurações, portanto, se travestirá no principal instrumento de representação da vontade da efetiva maioria que realmente experimenta a rotina do condomínio e estará, de fato, focada apenas no bem-estar coletivo. Além disso, moradores que sequer se conhecem passarão a se encontrar nas assembleias, e ninguém tem dúvidas de que um bom convívio social reflete na valorização tanto dos imóveis (para venda e locação) quanto do condomínio.
Esse engajamento contribuirá para que a Administração tenha meios de ofertar a seus condôminos e moradores melhores condições de moradia e convivência.
Participe das assembleias do seu condomínio, e se se enquadrar numa das situações acima, providencie a documentação necessária.