A autonomia do Síndico e as justificativas legais para o estabelecimento de regras de exceção

Atualizado: 15 de set. de 2021


Em meio à crise de saúde pública que estamos vivenciando, não param de surgir dúvidas a respeito de suas implicações nas moradias coletivas e do limite de ingerência de seus administradores, mormente no que toca à restrição do direito de ir e vir dos moradores, prestadores de serviços (transitórios ou permanentes) e visitantes. Está dentre as atribuições do síndico, previstas no artigo 1.348 do Código Civil, praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns (inciso II). Em assim sendo, buscando cumprir da melhor forma seu mister relativamente a esta situação excepcional de pandemia, o síndico deve prezar, em primeiro lugar, pela saúde de todos, mesmo que outros direitos dos condôminos passem a sofrer limitações. E isto se dá porque paralelamente a este dispositivo citado existe o artigo 1.336, IV, também do Código Civil, determinando que é dever do condômino não utilizar de suas partes de maneira prejudicial à salubridade dos outros possuidores. Esta é a essência do respeito ao direito de vizinhança e à convivência em coletividade. A adoção de medidas tendentes a restringir direitos dos condôminos/moradores em suas propriedades/posses, tais como interditar as áreas comuns, proibir continuidade de obras e a entrada de visitantes, paralisar parcialmente serviços de rotina internos, contrair despesas excepcionais sem prévia aprovação da assembleia e até suspender mudanças (entradas e saídas), é permitida ao síndico, podendo, inclusive, punir com multa quem desrespeitar essas regras excepcionais.


Deve-se se ter em conta que tais providências não são mera liberalidade do síndico, pois ele “deve” – e não “pode” – adotá-las, sob pena de responsabilidade civil e criminal por omissão, uma vez que há determinações nesse sentido oriundas de portarias do Governo do Estado de São Paulo, da Organização Mundial de Saúde (OMS) e da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa), bem como do fato de que este estado de coisas restringe o direito de ir e vir de todos os cidadãos bem como o funcionamento de todos os locais de acesso público ou privado - estes que por suas características recebem grande volume de pessoas (caso dos condomínios). Ainda não há consenso sobre certas características da COVID-19, mas se pode afirmar que sua mais incisiva forma de disseminação vem de aglomerações, ambientes fechados e contato pessoal. No que diz respeito à administração dos condomínios lhe cabe o controle dos dois primeiros itens; no que toca ao último, depende da consciência de cada condômino. Seguindo na linha do Direito de Vizinhança, da mesma maneira que é dever do condômino adotar postura de forma a não prejudicar a saúde de seus vizinhos – e a saúde é um direito –, também é dever do síndico contribuir para fazer cumprir e ser respeitado tal dever/direito, respectivamente, especialmente no que toca ao uso das partes comuns e à exposição a risco dos demais condôminos e moradores, e o não cumprimento, por cada qual, com sua respectiva obrigação pode caracterizar crime contra a saúde pública – o de propagar doenças (artigo 267 do Código Penal) e o de descumprir determinações do Poder Público para evitar propagação de doenças contagiosas (artigo 268 do Código Penal). *E um aparte aqui se faz necessário, diante da massiva veiculação distorcida pela mídia de que o Presidente da República teria vetado alguns artigos do Projeto de Lei 1.179/2020 (já convertido na Lei 14.010/2020, publicada no Diário Oficial da União no último dia 11.06), os quais “teriam retirado poderes do síndico”. No entanto, não é exatamente essa a descrição correta. A lei dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia da COVID-19, e dentre diversos temas abordados está o relacionado a condomínios. Ocorre que o Sr. Presidente vetou, APENAS, o artigo que possibilitava ao síndico editar regras de restrições sobre as áreas privativas a fim de impedir reuniões e festividades. Os demais artigos foram sancionados, como o que permite a realização de assembleia virtual, inclusive com fins de prestação de contas.


Ao lermos as justificativas do veto presidencial podemos concluir que a intenção do Presidente foi excluir da lei apenas um artigo que poderia deixar margem para interpretações ambíguas, pelas quais alguns síndicos menos preparados poderiam se valer dele para fazer imperar seu autoritarismo ou como instrumento de perseguição, além do fato de inexistir razão de constar tal permissão na lei, uma vez que em razão dos decretos federais, estaduais e municipais o síndico, assim como qualquer morador, pode denunciar reuniões e festividades em residências à autoridade local responsável. Veja-se parte das razões do veto: “(...) No tocante ao artigo que foi vetado (...), pode ser até admissível imaginarmos uma interferência do síndico com restrições às áreas comuns, mas dar ao síndico o poder de restringir/interferir na área de utilização privada, ou seja, na unidade autônoma de cada condômino, considero descabido, ainda mais quando pressupõe o síndico como responsável pela tomada de providências, ainda que administrativas. Temos decretos (estaduais e municipais) que tratam da impossibilidade de aglomerações; diante de uma aglomeração na área privada, caberia ao síndico ou qualquer condômino a denúncia às autoridades sanitárias e policiais.” Vemos, pois, que a discricionariedade do síndico para restringir o uso das áreas comuns permanece, até porque o faz em obediência às orientações do Poder Público e em respeito à obrigação que assumiu de zelar pela saúde e bem estar dos moradores sob sua gestão. Outrossim, não se deve esquecer que viver em condomínio significa concessões recíprocas, onde o interesse coletivo sempre deve ser sobreposto ao particular, e considerando-se o estágio atual em que nos encontramos de contágio coletivo (aquele em que já não se depende de contato com quem efetivamente esteve em áreas de risco), diante do qual é orientado/imposto a toda a sociedade ‘distanciamento/isolamento social’ pelo Poder Público para se evitar a disseminação em massa, passa a ser legal e legítima qualquer medida de cautela adotada pelo síndico que eventualmente suprimam certos hábitos ou direitos, especialmente considerando o risco de contágio em dimensões incalculáveis. Mais do que enfrentarmos uma pandemia devemos enfrentar nossos egocentrismos; não podemos ter os olhos abertos apenas para o que nos convém. O momento é de união, cooperação, compreensão, empatia, cidadania e senso de coletividade.



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