REFORMAS EM CONDOMÍNIOS VERTICAIS

Segurança, Normas e Responsabilidade.

Fazer melhorias no apartamento é um desejo comum entre os condôminos, mas é preciso lembrar que reforma em condomínio vertical não é uma obra particular qualquer. Ela afeta diretamente a segurança de toda a edificação e deve seguir regras claras previstas em lei e em normas técnicas.

O que diz a NBR 16.280

A NBR 16.280/2014 estabeleceu critérios obrigatórios para obras em unidades autônomas. Segundo a norma:

• O condômino deve apresentar ao condomínio o plano de reforma;

• A execução deve ser acompanhada por um profissional habilitado;

• É obrigatória a emissão da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou da RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).

Ou seja: nenhuma obra pode ser iniciada sem a documentação técnica adequada e sem a ciência da administração condominial.

O papel do síndico

Mesmo com a norma transferindo parte da responsabilidade ao condômino e ao profissional contratado, o síndico permanece civil e criminalmente responsável por zelar pela segurança da edificação. Isso significa que cabe a ele cobrar, conferir e fiscalizar as reformas, interditando aquelas que não estejam em conformidade.

Riscos de intervenções irregulares

Recentemente, em um condomínio, foi identificado o corte em uma parede estrutural de uma unidade para realocar uma tomada. Esse tipo de intervenção pode causar trincas, infiltrações, desníveis e até risco de colapso, comprometendo a segurança de todo o prédio.

Por isso, é importante reforçar:

• Paredes estruturais não podem ser removidas ou cortadas;

• Qualquer modificação deve ser previamente autorizada;

• Obras de maior impacto exigem o acompanhamento direto de engenheiro especialista durante a execução.

Providências em caso de irregularidade

Se for constatada alguma desconformidade, o condomínio deve:

1. Notificar o morador para suspender imediatamente a obra;

2. Exigir a apresentação da ART/RRT compatível com o serviço executado;

3. Aplicar multa conforme a Convenção/Regulamento, se houver descumprimento;

4. Somente autorizar a retomada após a devida regularização.

Amparo legal

O Código Civil reforça a obrigação do síndico de agir nesses casos:

• Art. 1.348, II – Representar o condomínio e defender os interesses comuns;

• Art. 1.348, V – Diligenciar a conservação e guarda da edificação.

Além disso, os artigos 186 e 927 determinam que quem causa dano a outrem, por ação ou omissão, deve repará-lo — inclusive em casos de omissão do síndico.

Conclusão

Seguir a NBR 16.280, apresentar ART/RRT e contar com acompanhamento técnico especializado não é burocracia: é uma medida de proteção coletiva. Reformar com responsabilidade significa valorizar o patrimônio, preservar a estrutura e garantir a segurança de todos.

📌 Este parecer reflete a interpretação do autor diante da legislação e jurisprudência aplicáveis, não substituindo a consulta a profissionais especializados. Cabe a cada síndico avaliar as medidas cabíveis conforme a realidade de seu condomínio.