A RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO QUANTO À EXIGÊNCIA DE ART / RRT E A CONFERÊNCIA DE SUA CONFORMIDADE PARA REFORMAS EM UNIDADES AUTÔNOMAS.
Em que pese a NBR 16.280 ter reduzido a responsabilidade do síndico quanto às reformas e/ou obras nas unidades autônomas, não fica ele isento de colher, cobrar, conferir e monitorar o plano de reforma, o ART ou RRT da unidade a ser reformada, pois como representante legal do Condomínio, em Juízo ou fora dele, o síndico é responsável civil e criminalmente pelos atos - e omissões - cometidos em sua gestão.
Uma das principais e mais abrangentes funções do síndico é a que diz respeito à segurança da edificação, e se hoje é lei que a obra/reforma das unidades deva estar amparada por profissional regularmente habilitado (engenheiro/arquiteto) bem como dentro das normas de construção, implica, mesmo não sendo ele o responsável direto pela obra, na sua responsabilidade indireta, devendo sempre verificar a conformidade do ART/RRT emitido com a obra em andamento.
Se for constada qualquer desconformidade o síndico deve notificar o condômino para que paralise a obra até que apresente a regularidade do documento, de acordo com as exigências da NBR 16.280, sob pena de multa em caso de desobediência. Somente depois de cumprida essa exigência pelo condômino é que o síndico poderá autorizar a continuidade da obra.
Se o síndico assim não agir e permitir que uma obra sem os procedimentos legais acima descritos continue, estará praticando ato ilícito, uma vez que a omissão também é crime, vide artigo 186 e 927 do Código Civil/2002.
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Esse último é o caso dos síndicos.
Ademais o poder de proibir é amparado no Código Civil, que assim prevê:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Uma vez considerando-se que eventualmente uma obra/reforma possa vir a causar risco à edificação ou aos moradores, e o síndico não detém conhecimento técnico específico para diagnosticar ou afastar essa possibilidade, deve se valer do laudo de um especialista, que ateste a segurança e solidez da obra/reforma, e aquele, por óbvio, deve estar em plena conformidade com esta.
Concluindo, a NBR 16.280 não retirou do síndico a responsabilidade de exigir do condômino o ART/RRT pertinente à sua obra; pelo contrário, delega-lhe o ônus de conferir sua conformidade.
Por fim, esclarece-se que este parecer reflete opinião particular da autora diante do que a lei e a jurisprudência pontuam a respeito, não tendo caráter de orientação para a adoção ou não de qualquer medida, favorável ou contrária, a qual fica a critério exclusivo do síndico segundo sua interpretação.