CONDOMÍNIO DE CASAS X CONDOMÍNIO DE TERRENOS
Embora seja comum se considerar que a pintura do imóvel é simples questão estética, ela representa muito mais que isso, pois além de deixar o ambiente em que moramos visualmente mais agradável ela é também fundamental para impermeabilizar a estrutura da parede, isolando a umidade, e evitar o surgimento de rachaduras, prevenindo possíveis infiltrações. Ao mesmo tempo em que prolonga a vida útil da fachada propicia um visual esteticamente agradável – atrativo que valoriza o condomínio.
É muito raro encontrarmos disciplina sobre a questão nos regramentos internos de condomínios, ainda mais em se tratando de condomínios de casas, devido à falsa impressão que se tem de que nesse tipo específico de moradia coletiva os interesses, direitos e deveres são menos abrangentes.
Especificamente na cidade de São Paulo existe a Lei nº 10.518/1988, que dispõe sobre a limpeza periódica das fachadas dos prédios em intervalos de 5 anos, “de modo a ostentarem adequadas condições estéticas.”
Quando não encontramos positivação respeitante nem no regramento interno do condomínio nem em lei municipal, socorre-nos o Código Civil (como sempre), que no artigo 1.348 destaca a responsabilidade de o síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Mais do que responsável pelas soluções e reparos quando do surgimento de problemas e avarias, deve o síndico se antecipar a eles, prevenindo que tomem proporções maiores, num e noutro caso. Assim, ao perceber trincas, fissuras, rachaduras ou simples descascamentos, manchas ou bolhas, deve partir para a pintura da fachada, pois a depender de quanto tempo tal providência for relegada poderá haver comprometimento estrutural, que vai exigir muito mais que uma simples pintura ou troca de revestimento.
Mas e em se tratando de condomínio de casas?
Há duas situações distintas:
a. condomínios de casas que foram construídas individualmente por cada proprietário, que adquiriu o terreno apenas, sem edificação, sendo livre na sua obra (geralmente até na escolha da cor e fachada);
b. condomínios de casas prontas, em que se adquire uma unidade padrão pronta, com limites à autonomia do proprietário.
Relativamente à primeira hipótese, o síndico não tem ingerência sobre a liberalidade do condômino, que fica inteira e exclusivamente responsável pela manutenção e conservação da sua fachada, que é única. Já no que toca à segunda situação o tratamento é diferente, pois um condômino não poderá alterar sua fachada em desacordo com o que fora entregue pela construtora ou aprovado em assembleia (com quórum específico de 2/3 do total de condôminos), por isso a hipótese é de responsabilidade do condomínio, com os custos divididos por todos os condôminos (rateio ou saldo de caixa), e ainda tendo que se respeitar as cores originais do empreendimento.
Aos que têm resistência a entender dessa forma basta argumentarmos de maneira inversa: se nessa hipótese “b” deixarmos a pintura a cargo de cada proprietário (o que excluiria a ingerência do condomínio também no tocante ao prazo), fatalmente a fachada global do condomínio não seria respeitada, pois ainda que as casas fossem pintadas da mesma cor padrão, as épocas distintas de cada pintura acabariam por fazer resultar tonalidades diferentes, caracterizando alteração de fachada. Do mesmo modo, ainda que pintadas simultaneamente, marcas diferentes trazem variação de tonalidades da mesma cor, e então as casas, mesmo assim, não estariam respeitando o padrão.
Logo, em respeito às regras condominiais positivadas e intrínsecas, quando se tratar de condomínios de casas prontas, a manutenção e conservação das fachadas cabe ao condomínio, sob a administração do síndico, mediante aporte financeiro de todos os condôminos, uma vez que está dentre as obrigações do síndico exercer a administração da edificação ou do conjunto de edificações no que respeita aos serviços que interessam a todos os moradores (Lei 4.591/64, Art. 22 §1º), e dentre a dos condôminos não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (Código Civil, Art. 1.336 III, e Lei 4.591/64, Art. 10).
Por fim, manter a fachada estética do condomínio, ainda que de casas, traz benefícios tanto para o proprietário que quer vender ou alugar seu imóvel quanto para os efetivos moradores, pela qualidade visual do ambiente.
Fica ao arbítrio da Administração (incluindo Síndico, Subsíndico e Conselheiros) eleger o posicionamento que considera mais adequado.
Luciana Zumpano
OAB/SP 255.584
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